Всё о том, как правильно выбрать квартиру

06.04.2015
как правильно выбрать квартиру

В первом разделе будет рассмотрено, какие могут возникать проблемы при обретении новой квартиры, на что стоит обращать свое внимание, и из какого строительного материала может возводиться новостройка. А также, на каких этапах заключения договора купли-продажи может подстерегать опасность. Рассмотрен вопрос, как этаж влияет на стоимость квартиры, в какое время нужно покупать и делать ремонт. При обретении собственной недвижимости как новой, так и на вторичном рынке обязательно нужно учитывать все рассмотренные пункты ниже.

Во втором разделе будут рассмотрены такие вопросы:

Какой самый безопасный вариант покупки квартиры ?

Как проверить приобретаемую недвижимость на юридическую чистоту ?

Как провести поиск совладельцев квартиры продавца ?

Почему стоит обращаться к помощи проверки документов к нотариусу ?

В третьем разделе будут рассмотрены такие моменты:

Kак проводиться сделка купли-продажи ?

Kаким образом определяется рыночная стоимость квартиры и какие могут быть последствия значительно заниженной цены на недвижимость ?

В четвертом разделе будет подробно рассказано, каким критериям должен отвечать нотариус, чем отличается государственная контора от частной, и какой лучше отдать свое предпочтение, чтобы сэкономить время на проверки и оформлении документов для купли-продажи недвижимости.

Раздел 1.

Выбор квартиры в зависимости от конструкции домов и материала, используемого для строительства.

Поиск собственной недвижимости необходимо начинать именно с этих критериев.

На что нужно обращать внимание при обретении квартиры в новостройке ?

В этом разделе будет разобран такой важный вопрос, на каких этапах передаче возможен обман при передаче денег, а также будут рассмотрены все остальные важные нюансы, связанные с приобретением новой или на вторичном рынке недвижимости.

Самым выгодным способом приобретения собственной жилой недвижимости – это покупка квартиры в новостройке.

Но, здесь и самые большие риски как потерять часть своих вложений, так и полностью. На этапе первого и последующих взносов вы не являетесь собственником жилья, а только являетесь дольщиком в строительстве дома. Полным владельцем квадратных метров вы становитесь только после сдачи здания, когда будет подписан государственный акт приема объекта строительства.

Главный риск, который может возникнуть с приобретением недвижимости – это недобросовестный застройщик. После внесения первого платежа за недвижимость застройщику или его представителям, составленный номер договора на квартиру может просто быть невнесенным в общий реестр. И оформление договора на одни квадратные метры жилья может происходить несколько раз. В том случае если вы подписали договор на приобретение недвижимости не первым, то выиграть дело в суде будет проблематично.

Также стоит опасаться той ситуации, когда идет перекуп пая в строительстве дома. Здесь как недобросовестный застройщик, так и предыдущий владелец пая может вторично его перепродать.

Если здание сдано в эксплуатацию, на какие критерии при покупке нужно обращать внимание:

1. Выясните, как давно на рынке недвижимости находится застройщик;

2. Какую квалификацию имеют рабочие и его ИТР;

3. Посмотрите сертификаты на стройматериал, из которого происходило возведение здания, главное, чтобы они соответствовали экологическим требованиям безопасности;

4. Нужно проанализировать весь ход строительства и качество отделки.

Строители свои недоработки не афишируют и напрямую выяснить недостатки недвижимости не получиться. Это можно сделать, прочитав отзывы в интернете или поинтересоваться о качестве квартир у владельцев, дом которых сдан предыдущим. Некоторые детали о загрязненности можно выяснить и самостоятельно, так как если песчаники и граниты залегают над куполом месторождений, будут давать повышенную радиацию окружающей среды.

Многие строительные материалы могут быть искусственно загрязнены радиацией:

– Железобетонные плиты, в которых при изготовлении используется щебенка и песок;

– Газобетонные и пенобетонные блоки;

– Строительный кирпич или разнообразные смеси для строительства.

Радиационное излучение для жилищ в России должно быть 3 мкр/ч, но если строительство происходит на равнинной местности нормальная радиация – 15-20 мкр/ч. Радиационное излучение не представляет никакой опасности до 50 мкр/ч. Можно сделать вывод, что один раз лучше проверить свою будущую квартиру на радиацию и жить, не боясь последствий от излучения.

Виды домов в зависимости от применяемого для строительства материала:

– Монолитные;

– Панельные;

– Кирпичные;

– Из вспененного материала.

Для строительства многоэтажных домов может применяться любой из приведенных строительных материалов, но все это условно, так как при возведении строения из строительного кирпича используют для перекрытия пустотелые железобетонные плиты. Монолитный дом также может являться и пенобетонным. Много компаний для строительства используют железобетонные блоки, которые имеют высокую теплопроводность и для уменьшения этого свойства используется облицовочный кирпич.

Достоинства и недостатки кирпичных многоэтажных строений:

Для возведения многоэтажных домов может использоваться кирпич, при изготовлении которого применяются разные технологии и сырье:

1. В состав силикатного кирпича входит песок и известь;

2. Полнотелый керамический кирпич получают методом обжига глины;

3. Пустотелый керамический кирпич изготовляют тем же методом, что и полнотелый, но он содержит до 50% пустот.

Самый дешевый материал для строительства – это силикатный кирпич, но он не переносит взаимодействия с влагой и обязательно нужно проводить облицовку поверхности, теплоизоляционные свойства ниже, чем у керамической продукции.

Если при изготовлении керамического кирпича используется качественное сырье и все делается строго по технологиям и требованиям производства, то материал можно применять для несущих перегородок, стен и даже фундамента. Для строительства стен лучше применять пустотелый кирпич, вес такой продукции значительно ниже, чем у остальных видов кирпичей, а эксплуатационные свойства остаются на уровне. При использовании пустотелого материала происходит минимальная нагрузка на фундамент.

Достоинства:

– При правильной кладке и применении качественного раствора, полученные строения имеют высокую прочность;

– Возможность прокладывать коммуникации в виде дымовых и вентиляционных каналов;

– У зданий высокая теплоемкость, летом в квартире будет нежарко, а зимой тепло.

Недостатки:

– Если отопление здания носит периодичный характер, то будут высокие потери тепла, за счет высокой теплоемкости;

– В любое время года в здании должна быть плюсовая температура;

– Усадка происходит в течение года;

– При строительстве многоэтажной конструкции требуется усиленный фундамент;

– Требуется кладка в ширину два кирпича.

Панельные дома из пенобетонных блоков – преимущества перед другими материалами

Панельное строительство многоэтажных домов как считается самым дешевым способом возведения зданий, но из-за своей недолговечности их не применяют. Вспененный материал представлен в виде пеноблоков, газоблоков и монолитных поверхностей.

Газобетонные блоки обладают лучшими эксплуатационными качествами, нежели пенобетонные, но их нельзя использовать для монолитного строительства выше двух этажей, два этих вида материала имеют следующие преимущества:

– Низкая себестоимость;

– Маленький вес;

– Способность циркулировать в малых объемах воздух;

– Высокий уровень пожарной безопасности и шумоизолирующих качеств.

Но, при всех преимуществах этот материал не может выдерживать большие нагрузки, а при взаимодействии с водой теряет эксплуатационные качества, после блоки разрушаются. В обязательном порядке проводится облицовка здания.

Достоинства монолитного строительства:

– Строения имеют высокую прочность, разрешается возводить здания в сейсмоопасных зонах;

– Вес материала ниже на 20 %, чем у кирпича с таким же объемом;

– Не происходит точечных нагрузок на фундамент, а все равномерно распределено по периметру стен;

– Значительно ниже затраты на фундамент;

– Меньшие затраты на рабочую силу, а также ускоренный процесс возведения домов;

– Планировка помещений может быть разнообразной и одна комната может доходить до 150 кв.м.

– Изоляция помещения находится на высоком уровне, за счет бесшовной кладки.

Дома из такого материала долговечны и срок службы составляет от 100 лет, если был использован качественный строительный материал, и соблюдалась технология кладки.

Недостатки монолитного строительства:

– Здания имеют высокую теплопроводность, и приходится дополнительного производить утепление.

– Звукоизоляция также находится на низком уровне;

– Чтобы произвести перепланировку квартиры обязательно нужно брать разрешения в соответствующей инстанции и не всегда удается его получить. Также при проведении коммуникаций нужно предусматривать под них место.

– Строительство панельных домов разрешено при температуре выше + 5 С или же нужен постоянный подогрев смеси. Многие строительные организации используют специализированные добавки, чтобы можно было возводить дома при минусовых температурах.

– Заливка бетонной смеси должна идти постоянно без перерывов;

– Залитый раствор должен обязательно быть уплотнен.

– Монолитное возведение зданий может происходить по двум технологиям: со съемной и несъемной опалубкой.

Если строительство зданий ведется по технологии съемной опалубке, то ее можно использовать несколько раз. При этом теплоизоляция домов находится на высоком уровне и обязательно нужно использовать для изоляции специальные растворы или проводить облицовку кирпичом. И все достоинства монолитного строительства будут не так заметны.

Вторая технология возведения монолитных зданий производится методом несъемной опалубки, которая остается после завершения процесса в качестве утеплителя и изоляционного материала, тем самым понижается уровень теплоизоляции дома. Этот метод менее трудоемкий и затратный по сравнению с первым.

Выбор квартиры в зависимости от этажа

Одним из важных вопросов, который встает при выборе квартиры – это этаж. В данном разделе будут рассмотрены плюсы и минусы каждого этажа:

Недостатком первого этажа являются низкие окна и подвал, который располагается ниже, который может стать местом разведения блох и комаров. При возникновении засора в канализационных трубах и в этом случае вся загрязненная вода соберется именно на первом этаже. Можно обойти эту проблему путем установки «обратного крана», но на это нужно вложить дополнительные средства и потратить свое время.

Если поднять статистику краж, то львиная доля приходится именно на первый этаж, попадает большое количество уличного шума и пыли. Стоимость такой недвижимости ниже на 20 %, нежели квартиры на другом этаже здания.

Есть еще один недостаток жилья на первом этаже, с поверхности земли выделяется радон, который является радиоактивным газом, после происходит распадение. Воздух легче, чем радон в семь раз, поэтому основная часть скапливается на первых этажах.

Плюсы первого этажа – это доступность к квартире, чаще всего приобретается такая недвижимость людьми с ограниченными возможностями.

Второй этаж имеет меньшие проблемы, с точки зрения грабежа, а сточные воды соберутся в том случае, если на первом установлен обратный кран;

Третий этаж будет не плохим вариантом для покупки квартиры, но на нем также будут досаждать комары;

С четвертого по шестой этажи более экологически чистые, нежели квартиры ниже, проблем в случае сломанного лифта на сегодня нет, так как дома оборудуются двумя и больше механизмами подъема. Квартиры на этих этажах лучше, чем с 16-ого и выше;

Седьмой этаж можно отнести в отдельную категорию, ни так высоко, да и все негативные моменты в виде шума, пыли и радиации остались внизу. У кого есть сердечнососудистые заболевания или психические расстройства приобретать квартиру выше не рекомендуется;

Квартиры с восьмого по шестнадцатый этаж чистые, нюансы с лифтом, которые могут возникнуть, всем понятны;

Самое чистое жилье располагается выше шестнадцатого этажа, их считают и самыми теплыми, если подача воды не происходит с первого.

Протекание крыш на последнем этаже – это, наверное, главный недостаток такой квартиры, но здесь повышенная звукоизоляция, так как вам никогда не будут досаждать соседи сверху. Часто в домах имеется в наличие технический этаж, который позволяет оборудовать собственный пентхаус. Если приобретаете элитное жилье, то часто предоставляется и личный лифт. В случае возникновения чрезвычайной ситуации, то все дома оборудованы системами канатов и люльками со специальным замком. Часто эвакуации людей при возникновении ЧС происходит именно с крыш высотных зданий.

В какое время года выгодней приобретать недвижимость и когда лучше начинать ремонт квартиры ?

На рынке недвижимости существуют несколько видов колебания цен – это долговременные и сезонные. Если вы решили приобретать собственную квартиру, то при учете этих параметров можно еще хорошо сэкономить. Просчитать долговременный прогноз падение цены будет затруднительно, так как в любой момент может произойти повышение или обвал стоимости на недвижимость, как это было в 2008 году, когда квартиры ассоциировали, как самое надежное вложение и сохранение собственных денежных средств.

Сезонные падения и рост цен весьма предсказуемый. С наступлением лета все потенциальные клиенты разъезжаются по отпускам на отдых и дачам, тем самым провоцируется понижение стоимости недвижимости, как в новостройках, так и на вторичном рынке. С приходом сентября цены возвращаются на прежний уровень и дорожают с учетом инфляции.

На этом конечно можно сэкономить, но немного, примерно 1-2%. Итоговая стоимость конкретной квартиры будет зависеть от того на сколько быстро продавец хочет получить свои деньги. Выгодно приобрести квартиру можно в том случае, если у хозяина запланирован скорый переезд в другую страну или город и продать недвижимость необходимо в сжатые сроки, здесь цена может быть, ниже рыночной и на 20 %. И лучше потратить собственное время на поиск именно такой квартиры, нежели ждать сезонного снижения стоимости.

После приобретения квартиры, как правило, приступают к капитальному ремонту, и если покупка сделана в зимний период времени, то ремонтные работы можно будет начать только с окончанием отопительного сезона, так как замена батарей подразумевает обесточивание всей системы. Но, если отопительное оборудование в хорошем состоянии и замены не требует, то можно приступать к замене всех остальных коммуникаций и окон.

Замена окон процесс нетрудоемкий, но и здесь могут возникать проблемы в виде заделанных пустот в оконных проемах штукатуркой, так как многие недобросовестные строители свои огрехи скрывают именно так. И чтобы устранить эти неприятные проблемы может уйти весьма много времени, ведь вряд ли кто перед монтажом окон под рукой имеет цементную смесь и кирпич. Можно все запенить монтажной пеной, но несущие стены прочнее не станут. И чтобы не выхолодить квартиру эти ремонтные работы лучше проводить в летний сезон.

Капитальный ремонт в новостройке сразу после сдачи объекта делать не рекомендуется, так как здание на протяжении года будет давать усадку и весь ваш евроремонт с применением венецианской штукатурки и других дорогостоящих отделочных материалов может пойти насмарку, в итоге все потрескается и придется переделывать.

В остальном нет никаких ограничений, когда можно делать ремонтные работы.

Еще немаловажный нюанс при ремонте новой квартиры – проверка стен на теплоизоляцию, сделать это в летний период не представляется возможным. Даже казалось бы замечательная квартира зимой и при хорошем ветре может проявить себя не с положительной стороны. Стены домов могут промерзать, и на них может образовываться грибок, а из оконных проемов задувать. Если покупаете квартиру на вторичном рынке в доме, которому более двух лет, то грибок можно обнаружить в любое время года, чего нельзя сказать про недвижимость в новостройке.

Если после сдачи дома на стенах стали образовываться трещины, то можно говорить о том, что в проекте здания совершены ошибки и сделаны крупные просчеты. Особой роли не играет, в какой именно момент стали появляться трещины, после сдачи или во время эксплуатации здания, конечно за определенный промежуток времени. Но если говорить о российских «хрущевках», которые возводились на несколько десятилетий, а прослужили в несколько раз дольше, а стоимость этих квартир незначительно, ниже недвижимости в новостройках.

Раздел 2.

Проверка юридической чистоты покупаемой недвижимости

Если подобрали подходящий объект недвижимости для покупки, можно приступать к проверке юридической чистоты, так как любая квартира стоит немалых денег, которые вы копили несколько лет и нужно обезопасить себя со всех сторон. Перед подписанием любых бумаг обязательно нужно читать все пункты, указанные в договоре, только с таким подходом можно быть уверенным, что не лишитесь своей квартиры на следующий день. Здесь будут разбираться все вопросы, которые помогут вас обезопасить от совершения ошибок.

Приобретая квартиру, идеальным вариантом будет отсутствие истории, чтобы ранее не происходило каких-либо действий с этой недвижимостью. Вы будите иметь минимальные риски, если будите приобретать недвижимость у застройщика, но и здесь купленный пай долевого строительства может быть перепродан несколько раз, подарен или передан по наследству.

Если здание сдано в эксплуатацию и подписаны все документы, недвижимость может быть переда методом оформления договора ренты. После этого момента можно на купленные квадратные метры прописывать родственников и других членов семьи. При вступлении в долевое строительство, купленный пай оформляться может на несколько лиц, к примеру, на мать и ребенка или на мужа и жену.

Жилье в новостройке отличается тем, что такая квартира имеет «короткую историю», так что проверить и оформить документы такой недвижимости значительно проще, чем у квартиры на вторичном рынке.

Все этапы покупки квартиры и подписание документов в новостройке

Если построенное здание сдано в эксплуатацию, то приходит момент подписания документов на вашу квартиру, в роли продавца может выступать только тот человек, который указан в документах на долевое строительство.

Обращайте свое внимание на тот момент, если квартира оформлена по наследству, так как во время подписания документов могут появиться третьи лица, которые станут оспаривать свои права на недвижимость.

За проверкой документом лучше обратиться к третьим лицам, а не к риэлтору, нашедшему для вас квартиру, идеальным вариантом будет обращение к людям, которые не имеют отношения к сделке купли-продажи. Если ваше дело будет вести риэлтор, то максимум, что он потеряет – это свою репутацию, а вы лишаетесь куда большего – всех вложенных денег и крыши над головой, поэтому кто бы ни занимался проверкой документов ваше присутствие обязательно на каждом этапе.

Проверка и получение документации на недвижимость

После того как завершены строительные и отделочные работы по проекту здания застройщик обращается в соответствующие инстанции и вызывают для обмеров представителей БТИ, чтобы произвести регистрацию дома. Архитектурный надзор выносит свое решение и если есть недочеты по строительству, застройщик их исправляет, затем ему вручают акт приема объекта.

Следующим этапом представители компании обращаются в администрацию за получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию, ему присваивают адрес и разрешают доступ ко всем коммуникациям. Проводятся индивидуальные встречи с каждым жильцом, и происходит подписание акта приема недвижимости и вам вручают долгожданные ключи.

Но, это не означает, что все завершено, и можно спать спокойно, так как еще владельцу новой квартиры предстоит юридическое оформление новоприобретенных квадратных метров. Этот процесс может быть далеко небыстрым, и на протяжении нескольких лет вы можете проживать в квартире и формально не являться хозяевами. В этот момент нельзя проводить каких-либо сделок с квартирой.

Для оформления квартиры в собственность, представители строительной организации должны передать все документы в регистрационную палату. После вам в регистрационные органы необходимо предоставить:

– Акт приема-передачи;

– Документы и соглашения об участии в долевом строительстве;

– План здания и вашей недвижимости, проследите, чтобы они не отличались;

– Доверенность, которую обязательно нужно заверить у нотариуса;

– Написать заявление о государственной регистрации от имени владельца квартиры.

На всю процедуру оформления квартиры в собственность по российскому законодательству предоставляется 30 дней. После проверки сданной вами документации в Единый государственный реестр вносится поправка, и дольщик строительства становится официальным владельцем купленной квартиры. Этот процесс может пройти не так гладко, как может показаться с первого взгляда, бывают случаи, когда хозяин квартиры вступает в права собственности только по решению суда. Только после выдачи свидетельства регистрационной палаты вам разрешается проводить какие-либо действия с купленной квартирой и это могут делать те люди, которые указанные в выданном документе.

Проверка продавца недвижимости и квартиры на юридическую чистоту

Если при оформлении документов на квартиру отсутствует владелец, а его интересы представляет третье лицо по доверенности, то это серьезный повод задуматься и отказаться от сделки. Посмотрите, в каком месте была оформлена доверенность на представителя владельца, если это происходило за рубежом, то к моменту, когда будет происходить подписании документов, она может быть уже аннулирована.

При решении оформлять квартиру с доверенным лицом хозяина необходимо проверить его полномочия, и какие действия может проводить – это может быть подписание только договора без доверия представителю денежных средств. Уточните в нотариальной конторе, каким образом проходила выдача доверенности.

В том случае если продажу осуществляет сам владелец квартиры, то просто его присутствия недостаточно. Необходимо тщательно проверить паспортные данные хозяина, чтобы не было в документе каких-либо исправлений, а каждая буква в паспорте была пропечатана четко. Чтобы вся информация в паспорте соответствовала данным, которые указаны в правоустанавливающих документах. Вся документация на продаваемую квартиру должна быть представлена в оригинале и никаких копий.

Займитесь проверкой самого паспорта, для этого необходимо переписать все данный или взять копию и отправиться в паспортный стол, чтобы удостовериться, что такой документ действительно существует, так как на «глаз» определить подлинность не всегда представляется возможным. Эту процедуру лучше выполнить вместе с хозяином, если он даст свое согласие.

Проверить такой момент, как дееспособность владельца недвижимости, куда сложнее. Нужно вместе с хозяином обратиться в наркологическое и психоневрологическое учреждение для получения соответствующей справки и не каждый хозяин пойдет на такую процедуру, да и по законодательству он это делать не обязан. Нередки случаи, что после подписания договора купли-продажи сделку аннулируют из-за психического заболевания продавца. Если владелец отказался пройти эту процедуру, то можно попросить водительское удостоверение, которое будет доказывать, что он психически здоров.

Но и это не дает гарантию, так как владелец квартиры мог менять несколько раз свое место жительства и всегда остается опасность, что после завершения сделки возникнут проблему с приобретенной недвижимостью. Но если жилье действительно понравилось, то можно пройти процедуру освидетельствования на психологическую адекватность продавца в квалифицированной клинике.

Если совладельцев квартиры несколько, то необходимо присутствие всех или наличие нотариально заверенного свидетельства на продажу жилья.

Здесь можно сделать вывод, что нельзя оформлять документы с недееспособным хозяином, а при наличии нескольких владельцев обязательно присутствие всех, также лучше отказаться от сделки, если паспорт взывает подозрение.

Для поиска всех совладельцев приобретаемой квартиры можно заказать расширенную выписку из домовой книги, где будет указано, сколько людей зарегистрировано по адресу и кто имеет права на совершения каких-либо сделок с этой недвижимостью. Справка выдается владельцу в ЖЭКе абсолютно бесплатно, для этого владельцу необходимо иметь при себе следующие документы:

1. Паспорт владельца и его свидетельство о рождении;

2. Справка из БТИ;

3. Правоустанавливающий документ.

Без данного перечня документов выписку получить не удастся. Часто совладелец квартиры может временно отсутствовать, к примеру, находиться в местах лишения свободы, и даже если он даст письменное согласие на продажу квартиры, то после своего освобождения может опротестовать и сказать, что все было подписано под силовым воздействием. Судебные разбирательства могут закончиться не в вашу пользу. От покупки квартиры с такой историей лучше отказаться.

Попытайтесь в разговоре узнать есть ли у продавца гражданские жена или муж, хоть никаких прав они не имеют, но сделку в случае чего смогут оспорить.

Обязательно перед покупкой закажите выписку из ЕГРП, чтобы полностью узнать историю покупаемой квартиры, и если хозяева новостройки уже менялись, то большая вероятность, что вас пытаются обмануть. Проверьте покупаемое жилье на предмет судебных разбирательств и если таковые имеются, то обратитесь за помощью к юристу, чтобы он проверил, не может ли дело возобновиться заново. В случае если в квартире прописаны дети, то обязательно нужно получить разрешение от опекунского совета.

Как проверить документы при сделке купли-продажи квартиры – обман возможно предотвратить. Правоустанавливающими документами, подтверждающими право собственности на недвижимость, как правило, являются свидетельство на право собственности или же различные виды договоров.

Среди них могут быть:

– договоры дарения или мены;

– судебные решения;

– договор ренты.

С момента приобретения права собственности на квартиру реализовать его юридически возможно по вышеуказанным договорам. Все виды договоров, судебных решений, свидетельств, и прочие документы, носящие правоустанавливающий характер, должны соответствовать нормам. Данные виды сделок, как правило, происходят в жизни обычного гражданина крайне редко, поэтому возможность отличить поддельный документ от действительного для неспециалиста очень невысока. Исходя из степени опасности сделок с поддельными документами и их правовых последствий, рекомендуем проводить предварительное общее исследование документов с привлечением специалистов в этой области. Таковыми являются нотариусы, профессиональные риелторы, юристы и прочие специалисты.

Проверка документов нотариусом гарантирует вам получение информации о наличии должным образом зарегистрированного в необходимых реестрах права собственности на данный вид недвижимого имущества. Вызывает определенное подозрение короткий промежуток времени между последней датой юридического оформления права собственности и предложенной вам датой сделки. Немного о договоре ренты. Суть такого договора в передаче собственником квартиры своего права другому лицу, по которому приобретатель выплачивает предыдущему собственнику стоимость недвижимости в соответствии с условиями вышеуказанного договора. Общие правила недействительности такого вида договоров предусмотрены действующим законодательством, но основным является его обязательное нотариальное удостоверение и последующая государственная регистрация.

Договоры ренты бывают двух видов:

1. Содержащие условия выплаты стоимости недвижимости;
2. Без условий оплаты сделки.

В первом случае сроки оплаты стоимости квартиры устанавливаются договором, то есть определяется периодичность выплат (аналог договора купли-продажи). Следующий вариант предусматривает отсутствие оплаты (аналог договора дарения). Такие договора подразделяются на три вида:

• пожизненная рента;
• постоянная рента;
• сделка по договору пожизненного содержания.

Несколько слов о договорах с недвижимостью, право собственности, на которую было приобретено продавцом по договору ренты. В этом случае приобретая недвижимость, то есть право собственности на нее (возможность распоряжаться, владеть и пользоваться), вы приобретаете также и определенные обязательства, которые были определены за продавцом, содержащиеся в договоре ренты. В этом случае целесообразно будет детальное изучение данного договора. Следующим необходимым моментом для удостоверения сделки является наличие официально истребованной из органов БТИ технической документации, в которой отражена информация о фактической площади недвижимости, любых перепланировках, произведенных в соответствии с нормами действующего законодательства и согласованными с органами местной власти. Обязательно следует уделить внимание указанию в договоре точного юридического адреса отчуждаемой недвижимости. Распространенными являются случаи мошенничества, когда в документах застройщика адрес дома или квартиры отличается от указанного в договоре, в результате чего вы становитесь приобретателем либо не существующего объекта, либо совсем не той квартиры, о которой предварительно шла речь. Также при проверке и детальном изучении документов, связанных с последующей сделкой и при ее проведении нелишним будет личное присутствие – это в ваших же интересах.

Раздел 3.

Проведение сделки купли-продажи недвижимости – взаиморасчеты между сторонами договора.

Все основные моменты, связанные с недействительностью договоров детально описаны гражданским законодательством. Однако одним из основных моментов является наличие в уже проданной вам квартире зарегистрированных лиц, в том числе не являющихся дееспособными: лица пенсионного возраста, инвалиды, малолетние дети. Наличие регистрации таких лиц может усложнить вам реализацию вашего права пользования приобретенной недвижимостью.

Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры

При рассмотрении оснований для признания недействительности договоров купли-продажи могут «всплывать» факты, о которых вы не можете узнать даже из содержания вашего договора – это отсутствие дееспособности лиц, подписывающих договор: наличие психического расстройства или психического заболевания, состояния здоровья человека, при котором он временно мог не осознавать значение своих действий. Утверждение продавцом того, что он неправильно понимал правовые последствия сделки и так далее.

Вышеперечисленные факты могут иметь юридическое значение при рассмотрении спора по данному виду договора, происходящего в судебном порядке. Одним из основных моментов договора купли – продажи является время проведения взаиморасчетов по договору. Внимательно вчитывайтесь в текст договора. Обратите внимание когда – до подписания сделки или после, вы обязаны произвести расчет с продавцом. Также закон не запрещает по согласованию сторон предусмотреть сроки и условия выезда из квартиры продавца и членов его семьи, Ну и, конечно, замена входной двери и замков обеспечит вам больший процент гарантий безопасности приобретенной недвижимости.

Определение рыночной стоимости недвижимости как не ошибиться с ценой

Задавшись вопросом поиска квартиры, необходимо сначала тщательно и детально изучить цены на рынке недвижимости и не реагировать на предложения о продаже по значительно заниженным ценам. Если все-таки вас заинтересовало такое предложение, то детально и скрупулезно выясняйте причину такой низкой цены. Ни в коем случае не соглашайтесь различного рода предложения получить заем под небольшой процент или рассрочку на приобретение недвижимости. Без наличия специальных знаний, вы можете не сразу просчитать реальную стоимость покупаемой вами квартиры в итоге, она может получиться завышенной на порядок. Формирование рынка цен на недвижимость в определенном регионе складывается из некоторых составляющих – насколько элитный район, качества и класса ремонта, наличия долговых обязательств по коммунальным платежам, различных спорных моментов, связанных с правом собственности на жилье. Все это может быть основанием для увеличения или снижения объективной рыночной цены на приобретаемую недвижимость. Покупая квартиру необходимо учитывать те моменты, которые могут повлиять на снижение ее стоимости в последующем, а также на моменты, связанные с удорожанием вашей сделки, а именно: обязательства заплатить агентству недвижимости дополнительную сумму гонорара (например, по агентскому договору), оплата услуг нотариуса и необходимых государственных пошлин.

Одним из возможных вариантов непорядочных финансовых махинаций, является заключение договоров на покупку недвижимости в рассрочку под очень низкий процент. Кроме этого, договор содержит требования об оплате предоставленного комплекса юридических услуг по приготовлению огромного пакета необходимых документов для сделки, на что покупатель зачастую не обращает внимания. Стоимость таких услуг может составлять до 30% от стоимости недвижимости.

Любая перечисленная вами сумма в счет оплаты по договору купли – продажи недвижимости первоначально будет погашать обязательства по договору на юридические услуги. Также одним из ключевых моментов проведения взаиморасчетов, в которых участвуют посреднические фирмы, отражена уплаченная вами сумма за конкретный вид услуги, по определенному виду договора, указан номер и дата договора, стоять печать предприятия и подпись уполномоченного лица. Точные формулировки при оформлении сделок купли-продажи недвижимости.

Мы рассмотрели несколько ситуаций, которые могут привести к нежелательным последствиям во время заключения сделки, а также причины их возникновения и обязательность проверки документов и подготовки их к сделке. Еще одним нежелательным моментом, который предшествует заключению сделки, является отказ покупателя заключать договор после того, как вы потратили время и деньги на сбор всех необходимых документов, а также понесли расходы, связанные с погашением задолженности по коммунальным платежам. Для предотвращения возникновения подобных ситуаций взаимоотношения между потенциальным покупателем и продавцом регулируются договором аванса либо задатка. Аванс и задаток подтверждают готовность к совершению сделки купли-продажи недвижимости. Но между ними существуют отличия. Разберем, какие именно.

Задаток – это определенная денежная сумма, уплаченная в счет стоимости договора, которая подтверждает готовность к выполнению обязательств. В случае если возникают нарушения обязательств по договору, обеспеченному задатком, возникают правовые последствия. А именно если это нарушение со стороны должника, то задаток остается у кредитора.

Если нарушения происходят со стороны кредитора, то задаток возвращается в двойном размере. Вышеизложенные условия оформления задатка определены нормами закона. Аванс – фактически представляет собой частичную предоплату. В случае если сделка не состоялась, аванс подлежит обязательному возврату в том размере, в котором он был выдан. Самым распространенным вариантом предоплаты при сделках с недвижимостью является задаток. Если же продавец настаивает на оформлении договора аванса, стоит проявить бдительность, возможно, он имеет намерение нарушить действующее законодательство. Одним из распространенных видов обеспечения проведения гарантий сделки является предварительный договор. Фактически – это договор о намерении в будущем провести конкретный вид сделки, который не исключает прописанных в нем условий оформления задатка или аванса. Такой договор заключается в том случае, когда продавец или покупатель не могут в настоящий момент заключить основной договор по каким-либо причинам. Например, не готовы документы для сделки у продавца или отсутствует полная сумма денег у покупателя.

Условиями предварительного договора могут быть прописаны и обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорные), которые могли бы препятствовать осуществлению сделки. В предварительном договоре, как и в любом другом, необходимо наличие всех сведений, идентифицирующих личности сторон по договору, а также сведений о предмете будущего договора и его технические характеристики. Предварительный договор является своеобразной страховкой сделки от недобросовестности сторон. В реальной жизни существует множество примеров, когда мошенники, получив задаток или аванс, исчезают из поля зрения. Выявить таких мошенников можно по их требованию оплатить задаток или аванс в два или в три раза, превышающий обычную – общепринятую сумму задатка на рынке недвижимости в данном регионе. Последствия значительного занижения стоимости квартиры В некоторых случаях денежные средства, полученные в счет оформления договоров авансов на протяжении длительного времени, а иногда нескольких месяцев используются мнимым продавцом в своих целях. В последующем такие договоры расторгаются, а аванс возвращается в том же размере. Дело до сделки купли-продажи так и не доходит. Чтобы избежать подобных ситуаций нужно не идти на поводу у продавцов, которые предлагают значительно оттянуть срок сделки после заключения договора аванса.

Эффективной гарантией осуществления сделки со стороны продавца будет оформление задатка, который подлежит возврату в двукратном размере. Одной из отработанных и эффективных схем, связанных с покупкой и продажей недвижимости является значительное занижение стоимости приобретаемого имущества, которое указывается в договоре по сравнению с фактически уплаченной вам суммой. Оправданием такого снижения цены является якобы снижение стоимости размера оплаты государственных пошлин и нотариальной сделки. Целью такой мошеннической схемы является последующее расторжение договора с возвратом в первоначальное правовое положение сторон договора, при котором вам как покупателю возвращается зафиксированная в договоре сумма (значительно заниженная от фактической), а вы возвращаете приобретенный объект недвижимости – квартиру или дом. В случае если вы согласились на такие условия, потрудитесь получить расписку от покупателя о том, какую фактически сумму он получил на руки в качестве оплаты по заключенной между вами сделке. В расписке в обязательном порядке должны указываться все сведения, идентифицирующие личность продавца, то есть его паспортные данные, место фактической регистрации, сумма, которая будет возвращена продавцом в случае расторжения сделки по каким-либо обстоятельствам. Такая расписка представляет собой фактически письменный договор, в котором обязательно наличие существенных условий: цена и валюта, предмет договора, срок его действия и место заключения.

В этом случае вы сможете предотвратить все попытки другой стороны попробовать расторгнуть такой договор. Также существует огромное количество эффектных мошеннических схем, в которых разыгрываются представления с якобы фальшивыми купюрами, приходом «полиции», и изъятием денежных «вещественных доказательств». Естественно, в таких схемах вы больше не увидите ни «полицию» ни самих мошенников. Достаточно простая на первый взгляд процедура проведения сделок с недвижимостью при неквалифицированном подходе к ней может серьезно пошатнуть ваше материальное положение. Поэтому еще одним моментом проведения взаиморасчетов по договору купли-продажи является осуществление платежа через банковскую структуру с указанием целевого назначения платежа, номера договора и всех идентифицирующих сделку сведений. Если вы, перед покупкой или продажей вашей недвижимости, выполните все вышеперечисленные рекомендации, проанализируете рынок недвижимости в вашем регионе, произведете правовое исследование документов, определяющих право собственности на предмет сделки, воспользуетесь услугами специализированных учреждений, организаций или отдельных специалистов, то вы сможете обеспечить себе максимально возможную гарантию успешного проведения сделки. Оптимальное время для расчета Самый оптимальный и безопасный метод для расчета при покупке недвижимости – это произвести оплату путем безналичного расчета, здесь можно быть уверенным, в том, что не попадете в руки мошенников. Банк для расчета выбирается в произвольной форме, главное чтобы продавец и покупатель сошлись в одном мнении.

Денежные средства резервируют путем безотзывного аккредитива на то время, за которое можно проверить и подготовить на сделку все необходимые документы. Составляется трехсторонний аккредитивный договор, где прописаны все условия: Регистрация в ЕГРП право собственности на недвижимость на имя нового владельца квартиры; Выписка людей прописанных в продаваемой квартире, если они имеются; Третья сторона подтверждает, что покупаемая квартира полностью освобождена продавцом – это может быть риэлтерское агентство. Если сделка происходит, таким образом, то залог или задаток продавцу оставлять не обязательно. Продавец может тратить на оформление квартиры денежные средства и при их отсутствии он может взять кредит в этом же банке под залог собственной недвижимости. При оформлении документом может произойти срыв сделки на любом этапе, тогда покупатель без потери процентов получает свои деньги обратно. Конечно, сумма на покупку квартиры немалая и лежит в банке несколько месяцев без действий, но только так можно гарантировать сохранность своих средств. Резервирование денежных средств можно уже после подготовки продавцом всех необходимых документов для продажи. Не стоит бояться этой схемы совершения сделки, и если собственник квартиры против такого метода, то значит, он просто не знает всех нюансов. А если начинает вас отговаривать и советовать другую схему продажи, говоря, что этот способ плох и имеет много недостатков, то с большой долей вероятности перед вами находится мошенник и от сделки лучше отказаться и подыскать другие варианты. Раздел 4. Оформление договора купли-продажи с помощью нотариуса В нотариальных компаниях работают куда добросовестней, ответственные и грамотные люди, чего нельзя сказать о юристах в адвокатских агентствах. Но и здесь не следует расслабляться, так как и здесь можно наткнуться на «горе» специалиста. Есть и продажные, запуганные и криминальные нотариусы, так что выбор такого специалиста предоставляется покупателю, чтобы себя обезопасить. И чтобы не попасть в руки к мошенникам нужно знать следующие нюансы. Проверка полномочий и квалификации нотариуса Если вы давно не сталкивались с услугами этих специалистов, то первым делом после в нотариальной конторе нужно попросить посмотреть лицензию и паспортные данные работника. Нотариус получает лицензию в том случае, если он имеет юридическое образование, прошел практику и сдал специальный экзамен. Управление Юстиции по округу выдает подобный документ. Свои действия можно проводить следующим образом – сделать звонок в нотариальную компанию и узнать, работает ли данный человек по вашему адресу. Также это можно узнать и в территориальном органе юстиции, а если вы сделаете два этих действия, то нотариус окажет вам услуги по покупке недвижимости на самом высшем уровне. Существует два вида нотариальных контор – это частная и государственная, предоставляемые услуги платны в обоих подразделениях. Но стоимость частных компаний может значительно отличаться от государственных, и это не гарантирует вам высокое качество обслуживания и представленных документов. В государственном нотариате все тарифы фиксированные, они могут быть на одном уровне с частными учреждениями выше или ниже. Государственные нотариальные конторы имеют большую загруженность, здесь вам не смогут уделить должного внимания и обслуживания, в отличие от частных учреждений.

Но, столкнуться с мошенничеством у государственного нотариуса практически невозможно. Можно встретить другую проблему – есть такие регионы в РФ, где государственный нотариат вообще отсутствует. Проверка частного нотариуса Если вы выбрали недорогого специалиста, но вас что-то смущает в нем, то можете обратиться за помощью в соседние нотариальные конторы, даже если вы проживаете в большом городе, в этой сфере все друг о друге все знают. У нотариуса всегда есть помощник и этот вопрос лучше всего задать ему, существует корпоративная этика, но, несмотря на это в одной из контор вы получите интересующую информацию. Собрав все необходимые сведения, можно будет делать выводы, воспользоваться услугами данного нотариуса или лучше отказаться. Также можно прочитать отзывы в интернете, и узнать с какой стороны зарекомендовал себя тот или иной нотариус. Как можно по внешним признакам можно определить качество услуг Расположение офиса нотариальной конторы играет не последнюю роль в качестве предоставляемых услуг. Если нотариус находится на этом рынке оказания услуг не первый год и зарекомендовал себя только с положительной стороны, то офис компании будет презентабельным, который будет расположен в центре города или в месте большого скопления людей. Снаружи будет красивая вывеска, «зазывающая» воспользоваться услугами именно здесь, а в нутрии должен быть сделан качественный ремонт и обставлено все дорогой мебелью. Нотариус должен иметь компетентного помощника, в этом случае купля-продажа недвижимости пройдет скоротечно и будет надежная правовая защита, как продавцу, так и покупателю. Нередки случаи, когда подписание документов предлагают провести в офисе без вывесок или вообще в гостином номере, в этом случае лучше от подписания любых бумаг отказаться, конечно, можно пожаловаться в нотариальную палату, но вы попросту потратите свое время и лучше найти другого специалиста. Как уже говорилось, даже здесь встречаются мошенники, обращайте свое внимание, чтобы заполнение любых документов происходило только на бланке с голограммами, такие документы находятся на строгой отчетности, там должно быть указаны номер и серия. На всех заполненных документах должна фигурировать фамилия, имя, отчество, подпись и печать нотариуса, проводящего сделку. После подписания документов, ему присваивается номер, который фиксируется в регистрационной книге. В процессе беседы с нотариусом, можно понять какую квалификацию имеет специалист, так как он просто обязан сообщить все возможные проблемы, которые могут возникнуть при оформлении сделки купли-продажи, здесь не нужно стесняться задавать вопросы, так как на этом этапе можно оградить себя от нежелательной покупки квартиры. Опытный нотариус в состоянии ответить на все вопросы. В разговоре должно быть больше конкретики, недолжны все ответы ограничиваться общими фразами. Вывод Прочитав эту статью, вы не только сможете определиться, из какого строительного материала будет построен ваш дом, и когда лучше начинать делать ремонт, но и узнаете, как правильно оформлять сделку купли-продажи квартиры, чтобы уберечь себя от мошенников. И почему стоит воспользоваться услугами нотариуса.

Воспользовавшись представленной информацией, вы сможете сделать безопасную и выгодную покупку в виде квартиры !

Питер-Дизайн